La registrazione tardiva del contratto di locazione sana con effetti ex tunc la sua nullità ex art 1418 c.c. derivante proprio dall’omessa registrazione del contratto. E restano impregiudicati i diritti conseguenti al contratto di locazione stipulato ma non registrato, come il canone di locazione, diritto all’avviamento, di recesso ecc. Tanto risulta dalla decisione della Corte di Cassazione Sezione II Civile nella Sentenza nr 10498 del 28 aprile 2017.
Dopo un dettagliato excursus della giurisprudenza civile, della normativa fiscale e delle Ordinanze della Corte Costituzionale più volte intervenuta a riguardo, nella sentenza si legge che la Corte aderisce “al tradizionale orientamento secondo cui le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per sè la nullità del contratto stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni (Cassa, sez. 2, n. 4785 del 28/02/2007, Cass. sez. 3, n. 7282 del 18 marzo 2008, e, in precedenza, tra le altre Cass. sez. 3 n. 13621 del 22 luglio 2004).”
Per poi proseguire, “…Questa Corte ritiene di seguire le autorevoli indicazioni della Corte Costituzionale che ha qualificato l’ipotesi oggetto dell’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004,n. 311 come nullità del contratto per violazione di norme imperative ai sensi dell’art.1418 c.c. …(omissis)… La Corte Costituzionale, nel qualificare l’effetto della mancata registrazione del contratto come nullità ex art.1418 c.c., ha tenuto conto della sanzione espressamente prevista dal legislatore…(omissis)….Certo rimane la peculiarità di una nullità del contratto per contrarietà a norme imperative indipendente da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale, relativi alla struttura o al contenuto del contratto, ma che postula un’attività esterna alla formazione del negozio, che risulterebbe altrimenti privo di deficienze strutturali e ormai perfezionato. Ma proprio tale profilo rende ammissibile la possibilità di ricostruire la tardiva registrazione come fattispecie sanante con efficacia retroattiva della nullità del contratto, una volta adempiuto al precetto tributario…..(omissis)… .La tesi della nullità, che in ragione della sua atipicità, risulti sanabile con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione ed in particolare con la espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso, norma che il legislatore ha mantenuto stabile nel tempo potenziandone l’applicazione.”